Les étapes d'une vente immobilière
Sept étapes, de la première estimation à la remise des clés. Chacune a sa pièce, son délai ou son texte, et c'est souvent la pièce qui manque au mauvais moment qui fait perdre des semaines.
1. Estimer le prix
Tout commence par un chiffre. Le plus solide n'est pas un prix d'annonce mais un prix payé : les ventes signées chez notaire, que la Direction générale des Finances publiques publie (base DVF). Le prix au m² de chaque arrondissement de Paris en donne l'ordre de grandeur ; l'étage, l'état et la rue font le reste, et c'est le rôle d'une estimation.
2. Réunir le dossier
- Le titre de propriété, et en copropriété les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le relevé de charges.
- Le dossier de diagnostic technique, annexé à l'avant-contrat ou, à défaut, à l'acte (article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation). Il comprend le DPE, et selon l'âge et la situation du bien l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz et l'état des risques.
- Le mesurage Carrez en copropriété (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).
3. Choisir comment vendre
Seul, ou avec un professionnel. Avec un professionnel, le mandat est écrit, numéroté, limité dans le temps, et il fixe les honoraires avant toute visite (loi Hoguet). Simple ou exclusif, c'est le premier choix. Le second est l'exposition : une annonce vue de tous, ou une présentation aux seuls professionnels dont un client correspond, sans publication. Vendre en off market.
4. Les visites, puis l'offre
Un acquéreur intéressé formule une offre écrite, à un prix et pour une durée. La réponse se donne par écrit elle aussi. Une offre acceptée engage : on ne l'accepte qu'une fois décidé, et au prix qu'on veut vraiment.
5. L'avant-contrat : compromis ou promesse
Le compromis engage les deux parties ; la promesse unilatérale engage le vendeur, et l'acquéreur dispose d'une option pour une durée fixée. Dans les deux cas, on y annexe le dossier de diagnostic et, en copropriété, les informations que liste l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation.
- Dix jours de rétractation pour l'acquéreur non professionnel d'un logement, à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat (article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation).
- La condition suspensive de prêt, quand l'acquéreur emprunte : sa durée ne peut être inférieure à un mois (article L.313-41 du code de la consommation).
6. Entre l'avant-contrat et l'acte
Le notaire vérifie la situation hypothécaire, les servitudes et l'urbanisme, et purge le droit de préemption de la commune : il adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner, et la commune dispose de deux mois pour se prononcer, son silence valant renonciation (article L.213-2 du code de l'urbanisme). Ce délai-là donne souvent son rythme à la fin de la vente.
Il n’y a pas d’annonce, donc personne ne tombe dessus par hasard. Votre bien est présenté à des acquéreurs qui le cherchent déjà, et vous décidez ce qu’ils voient : les photos, le secteur, le prix. Vous pouvez changer d’avis tant que rien n’est signé.
7. L'acte authentique
La vente se signe chez le notaire. Les fonds passent par son compte, les clés sont remises le jour même, et les honoraires d'agence ne sont dus qu'à cette signature. La plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée d'impôt (article 150 U du code général des impôts) ; pour un autre bien, le notaire la calcule et la prélève à l'acte.
Combien de temps dure une vente immobilière ?
Nous ne publions pas de durée moyenne : aucune source publique ne mesure le temps qui sépare la mise en vente de l'acte, et un chiffre affiché ici serait inventé.
Ce qui est fixé par la loi, ce sont les délais qui suivent l'avant-contrat : dix jours de rétractation pour l'acquéreur, au moins un mois pour la condition de prêt, et deux mois laissés à la commune pour son droit de préemption. Ils courent en parallèle.
Quels diagnostics faut-il pour vendre un appartement ?
Le dossier de diagnostic technique (article L.271-4 du code de la construction et de l'habitation). Il comprend toujours le DPE, et selon l'âge et la situation du bien l'amiante, le plomb, l'électricité, le gaz et l'état des risques. En copropriété, le mesurage Carrez s'y ajoute.
Seul le DPE est exigé dès l'annonce. Les autres se remettent au plus tard à l'avant-contrat.
Quand les honoraires sont-ils dus ?
À la signature de l'acte authentique, et seulement si la vente se fait. Aucune somme ne peut être demandée avant que l'opération soit effectivement conclue : c'est l'article 6 de la loi Hoguet, et son non-respect est pénalement sanctionné.
Le barème est public et affiché sur le site.