Vendre son appartement à Paris
L'ordre des étapes compte plus qu'on ne le croit. Une pièce manquante au mauvais moment retarde une vente de plusieurs semaines.
Ce qui se prépare avant de parler à qui que ce soit
- Le titre de propriété et, en copropriété, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
- Le mesurage Carrez, obligatoire en copropriété : son absence ouvre une action en réduction du prix.
- Le DPE, obligatoire avant toute annonce publique (article L.126-33 du code de la construction et de l'habitation).
- Le relevé de charges des deux dernières années : c'est ce qui chiffre le coût réel du bien pour l'acheteur.
Le prix, puis le mandat
On fixe d'abord ce que vous voulez toucher — le net vendeur. Les honoraires s'ajoutent à ce montant et ne sont dus qu'à la signature de l'acte. Le mandat vient ensuite : simple ou exclusif, sa durée et sa rémunération sont écrites avant toute visite, comme la loi Hoguet l'impose.
Ce que change une vente sans annonce
Un bien publié sur les portails est vu par tout le monde, y compris par ceux qui ne l'achèteront jamais. Il attire des visites de curiosité, il vieillit à vue d'œil, et chaque semaine sans offre entame le prix que les acheteurs suivants jugent raisonnable.
Présenté hors marché, il est montré aux professionnels dont un client correspond. Moins de visites, mieux qualifiées, et une négociation qui part de la valeur plutôt que d'un prix affiché qui s'use.
Vous ne toucherez pas tous les acquéreurs du marché : vous choisirez qui voit votre bien, quand, et à quelles conditions. C’est le seul arbitrage qui compte, et nous le posons avant de commencer plutôt qu’après.
Jusqu'à l'acte
Chaque visite se fait avec un bon de visite signé et donne lieu à un compte rendu le soir même. Compromis, délai de rétractation, conditions suspensives, acte : vous suivez l'avancée de votre dossier depuis une page qui vous est propre, sans avoir à réclamer des nouvelles.
Vend-on mieux en off market ?
Pas nécessairement, et nous préférons le dire. Vendre sans publier réduit le nombre d'acquéreurs touchés : sur un bien très demandé, une mise en concurrence ouverte peut rapporter davantage.
Ce que l'off market apporte, c'est la maîtrise : qui voit votre bien, quand, et à quelles conditions. C'est un arbitrage, pas une promesse de prix supérieur.
Une vente off market est-elle légalement encadrée ?
Oui, exactement comme une vente classique. Le professionnel qui commercialise le bien doit détenir un mandat écrit et signé (loi Hoguet du 2 janvier 1970), et aucune somme ne peut être demandée avant que l'opération soit conclue.
Les diagnostics obligatoires restent dus : le diagnostic de performance énergétique est exigé dès la première annonce publique (article L.126-33 du code de la construction et de l'habitation), le mesurage Carrez en copropriété, et les autres selon l'âge de l'immeuble. Le compromis ouvre dix jours de rétractation à l'acquéreur, et l'acte se signe devant notaire.
La confidentialité porte sur la diffusion, jamais sur les obligations réglementaires.
Puis-je faire estimer mon bien sans le mettre en vente ?
Oui, et beaucoup de propriétaires s'arrêtent là. Une estimation n'est pas un mandat : elle ne nous autorise à présenter votre bien à personne, et elle ne crée aucune annonce.
Vous recevez une fourchette assise sur les ventes signées de votre rue, avec le détail du raisonnement et les ventes retenues une par une.
Quand les honoraires sont-ils dus ?
À la signature de l'acte authentique, et seulement si la vente se fait. Aucune somme ne peut être demandée avant que l'opération soit effectivement conclue : c'est l'article 6 de la loi Hoguet, et son non-respect est pénalement sanctionné.
Le barème est public et affiché sur le site.