Ce qui se passe, dans l'ordre
On explique beaucoup pourquoi vendre sans publier. Rarement ce qui se passe ensuite. Voici les trois temps d'une vente off market, et ce qu'ils changent ou non par rapport à une vente en vitrine.
Temps 1 : la mise en relation
Tout part du rapprochement. Votre bien est confronté aux recherches déjà déposées par les acquéreurs du réseau : budget, secteur, surface, nombre de pièces. Seuls les professionnels dont un client correspond en sont informés, un par un. Personne ne reçoit une liste.
Le prix se cale avant, pas après. Nous partons des ventes réellement signées chez notaire, telles que la Direction générale des Finances publiques les publie. Les médianes de votre arrondissement sont en ligne, avec les quartiles et le détail rue par rue : vous pouvez vérifier notre chiffre au lieu de nous croire.
Temps 2 : la visite, puis la négociation
La visite se tient sans panneau, sans photo en ligne et sans passage de voisinage. Le nombre de visites est faible par construction : ce sont des acquéreurs déjà qualifiés, dont le financement a été regardé avant de fixer un rendez-vous.
La négociation suit. Elle part de la valeur constatée, pas d'un prix affiché qui s'use : un bien qui reste en ligne voit chaque semaine sa valeur perçue baisser, indépendamment de son état réel. Hors marché, cette usure n'existe pas, et la discussion porte sur le bien.
Temps 3 : le compromis, puis l'acte
À partir de l'accord, plus rien ne distingue une vente off market d'une vente classique. Les mêmes garanties, le même notaire, les mêmes délais :
- Le compromis ou la promesse fixe le prix, les conditions suspensives et la date prévisionnelle de l'acte.
- Dix jours de rétractation pour l'acquéreur, à compter du lendemain de la notification de l'avant-contrat (article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation).
- Les vérifications du notaire : situation hypothécaire, servitudes, purge du droit de préemption de la Ville de Paris, qui s'applique aussi hors marché.
- L'acte authentique, les fonds versés sur le compte du notaire, et les clés remises le jour même.
Il n’y a pas d’annonce, donc personne ne tombe dessus par hasard. Votre bien est présenté à des acquéreurs qui le cherchent déjà, et vous décidez ce qu’ils voient : les photos, le secteur, le prix. Vous pouvez changer d’avis tant que rien n’est signé.
Les limites, dites franchement
Vendre sans publier réduit mécaniquement le nombre d'acquéreurs touchés. Un bien montré à quelques personnes choisies peut trouver preneur aussi vite qu'un bien montré à tout le marché, mais rien ne garantit que ce soit au même prix. Sur un bien très demandé, une mise en concurrence ouverte peut rapporter davantage, et il faut le savoir avant de choisir.
Du côté de l'acquéreur, le risque symétrique est la surévaluation : un bien présenté comme rare se défend plus cher. C'est pourquoi nous publions les ventes signées du secteur plutôt que de demander qu'on nous fasse confiance.
L'off market n'est donc pas une promesse de vendre mieux ni d'acheter moins cher. C'est un arbitrage : vous échangez la taille de l'audience contre la maîtrise de qui voit votre bien, quand, et à quelles conditions. Le choix du niveau d'exposition se fait au dépôt, en trois cases, et il se change tant que rien n'est signé.
C'est quoi le off market ?
Un bien vendu sans passer par une annonce publique. Il n'est ni sur les portails, ni sur le site de l'agence, ni indexé par un moteur de recherche : il est présenté directement aux professionnels dont un client correspond.
Ce n'est pas un marché secret réservé aux biens d'exception. Un studio se vend en off market comme un hôtel particulier ; le point commun est la discrétion voulue par le propriétaire, pas le prix.
Une vente off market est-elle légalement encadrée ?
Oui, exactement comme une vente classique. Le professionnel qui commercialise le bien doit détenir un mandat écrit et signé (loi Hoguet du 2 janvier 1970), et aucune somme ne peut être demandée avant que l'opération soit conclue.
Les diagnostics obligatoires restent dus : le diagnostic de performance énergétique est exigé dès la première annonce publique (article L.126-33 du code de la construction et de l'habitation), le mesurage Carrez en copropriété, et les autres selon l'âge de l'immeuble. Le compromis ouvre dix jours de rétractation à l'acquéreur, et l'acte se signe devant notaire.
La confidentialité porte sur la diffusion, jamais sur les obligations réglementaires.
Vend-on mieux en off market ?
Pas nécessairement, et nous préférons le dire. Vendre sans publier réduit le nombre d'acquéreurs touchés : sur un bien très demandé, une mise en concurrence ouverte peut rapporter davantage.
Ce que l'off market apporte, c'est la maîtrise : qui voit votre bien, quand, et à quelles conditions. C'est un arbitrage, pas une promesse de prix supérieur.
Combien de temps prend une vente off market ?
Nous ne publions pas de délai moyen, parce que nous ne le mesurons pas : la base des ventes ne porte que la date de signature, jamais celle de mise en vente, et aucune source publique ne donne la durée de commercialisation par secteur. Un chiffre affiché ici serait inventé.
Ce qui est certain, ce sont les délais légaux après l'accord : dix jours de rétractation pour l'acquéreur, puis le temps des vérifications du notaire avant l'acte authentique.
Quand les honoraires sont-ils dus ?
À la signature de l'acte authentique, et seulement si la vente se fait. Aucune somme ne peut être demandée avant que l'opération soit effectivement conclue : c'est l'article 6 de la loi Hoguet, et son non-respect est pénalement sanctionné.
Le barème est public et affiché sur le site.